Jak předejít problémům s nájemníky a ochránit svůj majetek
Pronajímání nemovitosti může být výhodným zdrojem příjmu, ale také velkým zdrojem starostí, pokud nájemní vztah není dobře ošetřen. Klíčem k bezproblémovému pronájmu je kvalitní nájemní smlouva, která chrání nejen nájemníka, ale především vás jako pronajímatele.
Na co si dát pozor, abyste předešli problémům?
1. Přesná identifikace smluvních stran a nemovitosti
Každá nájemní smlouva má obsahovat jednoznačnou identifikaci:
- Jméno, rodné číslo, adresu a kontaktní údaje pronajímatele i nájemce. Taktéž je vhodné ověřit si nájemce, např. zde (exekuce) a zde (insolvence).
- Přesný popis nemovitosti – adresu, číslo jednotky, umístění jednotky a případné vybavení.
Tím předejdete nejasnostem a zamezíte situacím, kdy by mohlo dojít k záměně.
2. Doba trvání nájmu a výpovědní podmínky
Nájem může být sjednán na dobu určitou nebo neurčitou.
- Doba určitá znamená, že po uplynutí sjednaného období musí nájemník nemovitost opustit, pokud s ním neprodloužíte smlouvu.
- Doba neurčitá – ukončení nájmu může být složitější, protože je nutné dodržet zákonem stanovené výpovědní důvody a lhůty.
3. Nájemné, splatnost a zálohy na služby
Ve smlouvě by mělo být jasně uvedeno:
- Výše nájemného a termín jeho splatnosti.
- Výše poplatků za služby a jejich rozpis.
- Možnost zvyšování nájemného, např. inflační doložkou nebo jiným mechanismem.
4. Kauce – nutná ochrana pronajímatele
Kauce chrání před nezaplaceným nájemným nebo škodami na nemovitosti. V případě nájmu bytu (či domu) zákon omezuje celkovou výši kauce a smluvních pokut na trojnásobek měsíčního nájmu. Pokud smlouva neobsahuje smluvní pokuty, může být kauce stanovena až na trojnásobek nájmu. Pokud jsou ve smlouvě smluvní pokuty, jejich součet s kaucí nesmí překročit tento limit.
5. Povinnosti a práva nájemníka a pronajímatele
Kromě základních ustanovení by měla smlouva obsahovat například:
- Zákaz podnájmu bez písemného souhlasu pronajímatele
- Kdo hradí opravy a údržbu – vymezte, zda nájemník platí drobné opravy.
- Podmínky pro úpravy bytu – lze nájemníkovi umožnit menší úpravy? Kdo je platí?
6. Předání a vrácení nemovitosti
Aby se předešlo konfliktům, smlouva by měla obsahovat:
- Předávací protokol s fotodokumentací, který potvrdí stav nemovitosti.
- Podmínky vrácení bytu – požadavek na vyklizení, vymalování, úklid či opravy škod.
7. Smluvní pokuty a sankce
Nájemní smlouva by měla obsahovat sankce pro případ, že nájemník poruší smlouvu, například:
- Pokuta za pozdní platbu nájemného.
- Pokuta za neoprávněný podnájem.
- Povinnost hradit škody způsobené nesprávným užíváním bytu.
Jak už bylo zmíněno, pokud smlouva obsahuje smluvní pokuty, jejich celková výše spolu s kaucí nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
8. Ukončení smlouvy
Jedním z problémů, se kterými se pronajímatelé setkávají, je neochota nájemníka opustit nemovitost po ukončení nájmu. Dobře nastavená smlouva s jasnými podmínkami ukončení nájmu sice nemusí takovému chování vždy zabránit, ale poskytuje lepší právní pozici pro další kroky, například při podání žaloby na vyklizení. Pokud máte kvalitní smlouvu a jasně stanovené sankce, můžete takovým situacím předejít. Smlouva sama o sobě problém neřeší, ale může výrazně usnadnit právní kroky v případě sporu. Jaké máte možnosti v případě, že se nájemce nechce odstěhovat z bytu, si můžete přečíst zde.
Jak si být jistý, že smlouva skutečně chrání vaše zájmy?
I když můžete najít různé vzorové smlouvy na internetu, vždy je lepší mít smlouvu upravenou na míru konkrétní situaci. Advokát vám pomůže nastavit smlouvu tak, aby minimalizovala rizika a odpovídala aktuální legislativě. To vám může ušetřit spoustu starostí v případě, že by se nájemní vztah nevyvíjel podle plánu.
Máte otázky k nájemní smlouvě? Domluvte si konzultaci zde a nechte si smlouvu přizpůsobit na míru!
